Un milkshake à l’ombre d’une raffinerie, ça fait sourire à Houston — mais qui lèverait un sourcil ? À San Francisco, tenter de faire surgir un immeuble au cœur d’un quartier de maisons traditionnelles, c’est se heurter à un mur invisible. Ce décalage, presque surréaliste, n’a rien d’anodin : il découle d’un mécanisme discret mais implacable, qui façonne la vie urbaine américaine depuis un siècle. Son nom ? Le zonage.
Apparu dans les années 1920, ce découpage réglementaire façonne la physionomie des villes à coups de frontières que l’on ne voit pas, mais que l’on ressent partout. D’un côté, des quartiers résidentiels qui bannissent les commerces. De l’autre, des secteurs industriels relégués à l’écart des écoles. Chaque parcelle, chaque rue, obéit à une logique qui, loin d’être anodine, grave dans le béton des lignes de partage urbain et social.
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Le zonage urbain : origines et principes fondateurs aux États-Unis
La planification urbaine américaine s’est forgée sur une règle simple : séparer nettement les usages. À New York, pionnière avec son code de zonage en 1916, il s’agissait alors de protéger les quartiers résidentiels de l’ombre portée des usines et du tumulte commercial. Rapidement, la recette fait école : Chicago, San Francisco, puis les banlieues expansives de Los Angeles et Houston adoptent à leur tour cette organisation spatiale.
Le Census Bureau et l’Office of Management and Budget ont cristallisé cette approche en créant des catégories comme la Standard Metropolitan Area ou la Metropolitan Statistical Area. Résultat : chaque municipalité, chaque comté invente ses propres règles, dessinant des frontières administratives qui tracent la carte sociale du pays.
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- La banlieue se détache du centre, portée par le mythe de l’espace pour soi et l’essor de la voiture individuelle.
- Les aires métropolitaines s’étendent, absorbent puis éparpillent logements et activités, brouillant la ligne qui sépare ville et périphérie.
- La croissance urbaine s’ancre dans ce labyrinthe de zones, accentuant la distance — physique et symbolique — entre quartiers résidentiels paisibles, centres d’affaires effervescents et pôles industriels isolés.
Bien plus qu’un outil de technicien, le zonage devient une arme politique : il impose un certain ordre, forge des identités locales, et cristallise les rivalités entre centres-villes et périphéries, entre municipalités et métropoles.
Comment le zonage a-t-il façonné la morphologie des villes américaines ?
Impossible de comprendre la morphologie urbaine des États-Unis sans s’arrêter sur le zonage mis en place après 1945. À Los Angeles, la banlieue s’étend à perte de vue, portée par le Federal Aid Highway Act de 1956 qui a tissé un immense réseau d’autoroutes. L’automobile n’est plus un luxe, mais une nécessité absolue pour relier les zones périurbaines aux centres d’activité. La ville s’étale, sans fin, sur des kilomètres.
- Des quartiers résidentiels homogènes, réservés à la classe moyenne et plus aisée, éloignent les plus modestes des opportunités du centre.
- Le ballet quotidien des navettes domicile-travail façonne le paysage urbain, rendant la voiture indispensable et étirant la ville jusqu’à l’épuisement.
Cynthia Ghorra-Gobin analyse ce phénomène : le front pionnier urbain s’étire sans relâche, laissant des centres parfois exsangues, en proie à la gentrification ou à des tentatives sporadiques de renaissance. À San Francisco, la pression immobilière sur le centre redessine la carte : les anciens quartiers industriels sont revalorisés, tandis que les faubourgs s’étendent vers l’est, grappillant chaque année de nouveaux habitants.
La séparation stricte des fonctions — habitat, commerce, industrie — segmente la ville, la fragmente. La mobilité du capital, la course au foncier et l’écart de loyers décident du sort de chaque quartier. Les zones périurbaines, longtemps synonymes de réussite, deviennent le théâtre de nouvelles tensions sociales et écologiques.
Aux États-Unis, le zonage n’a pas seulement dessiné la ville : il a sculpté des cloisons sociales. Dès les années 1920, les ordonnances locales verrouillent l’accès à certains quartiers, écartant les classes populaires, les minorités, les migrants fraîchement arrivés. Les années 1930 voient l’apparition du redlining : des quartiers entiers sont rayés de la carte des investissements, condamnés à la spéculation et au déclin.
- Les quartiers où vivent de nombreuses personnes noires ou immigrées sont systématiquement sous-évalués, tandis que les banlieues blanches bénéficient d’un flux continu de fonds publics et privés.
- Ce découpage spatial nourrit la white flight : l’exode des Blancs vers des banlieues cossues, laissant les centres-villes à la précarité croissante.
La gentrification — à San Francisco, New York et ailleurs — accélère le mouvement : les familles modestes sont poussées hors du marché, incapables de suivre l’escalade des prix. Les Millennials et la Y generation se retrouvent coincés dans un jeu verrouillé depuis des décennies, où les règles du logement les excluent d’emblée.
Les effets de ce zonage s’étendent bien au-delà de l’immobilier. Les écoles, les équipements publics, les services de proximité : tout est conditionné par cette géographie de l’exclusion. Cynthia Ghorra-Gobin pointe ce piège comme l’un des plus grands freins à la mobilité sociale, enfermant des millions d’Américains dans une cartographie de l’assignation.
Vers de nouveaux modèles urbains : quelles alternatives émergent aujourd’hui ?
Face à l’impasse du zonage traditionnel, qui laisse béantes les fractures sociales et urbaines, de nouvelles pistes voient le jour. Seattle, San Francisco et d’autres métropoles tentent des réformes, oscillant entre revalorisation des centres et lutte contre la gentrification. La mixité sociale revient sur le devant de la scène, portée par des outils empruntés parfois à la France — on pense à la loi SRU ou à la loi ALUR — pour forcer l’ouverture des quartiers.
- Des programmes comme HOPE VI rénovent les ensembles de logements sociaux en leur offrant de nouveaux équipements collectifs et une meilleure connexion aux transports.
- L’irruption des dark kitchens et dark stores bouleverse le visage des commerces, poussant les villes à repenser la régulation de ces nouveaux espaces hybrides.
D’autres parient sur la densification maîtrisée : reconvertir d’anciennes friches, autoriser enfin la construction de logements abordables dans des quartiers jusqu’alors réservés à la classe moyenne supérieure. Dans la baie de San Francisco, certains territoires s’aventurent dans le modèle des ZAN — zones d’aménagement nouveau — pour marier innovation et respect des identités locales.
Les chercheurs, Cynthia Ghorra-Gobin en tête, insistent : il faut un urbanisme qui ne laisse personne sur le bord de la route. Une ville qui s’adapte, qui s’ouvre, qui refuse de rejouer sans fin les mêmes scénarios d’exclusion. L’histoire du zonage n’est donc pas qu’un héritage ; c’est un défi, à relever quartier par quartier, pour réinventer demain la promesse urbaine américaine.
