Un bail sans DPE, c’est un peu comme une voiture sans contrôle technique : on prend le risque, mais la route peut s’arrêter plus vite qu’on ne l’imagine. Depuis quelques années, le marché locatif s’est couvert de garde-fous énergétiques. Les propriétaires qui tentent encore de contourner les règles jouent à quitte ou double, alors que la réglementation se durcit et que les sanctions pleuvent.
Louer un logement sans Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est pas un détail administratif : c’est une prise de risque majeure pour le bailleur. Depuis 2021, toute annonce doit mentionner la classe énergétique du bien, à une exception près pour certains cas bien définis, citons les locations saisonnières, ou encore les petites dépendances inférieures à 50 m², dont la loi épargne la publication du DPE.
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Les contrôles se sont nettement renforcés avec les directives récentes. Dès 2025, le curseur montera encore d’un cran. Les propriétaires qui négligent ces exigences s’exposent à la révision de leur contrat de location, et leur responsabilité peut être engagée devant les tribunaux. Louer sans DPE, c’est s’exposer à un retour de bâton juridique.
Plan de l'article
Location et DPE : ce que la loi impose aujourd’hui aux propriétaires
Le cadre est limpide : chaque bail de location, qu’il soit vide ou meublé, dès lors qu’il concerne une résidence principale, doit intégrer un Diagnostic de Performance Énergétique à jour. Cette obligation, posée par la Loi Climat et Résilience et deux décrets de 2022, encadre tous les bailleurs. Le DPE, annexé dès la signature du contrat, reste valable dix ans, sauf si des travaux majeurs viennent modifier la donne énergétique du bien.
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Ce diagnostic fait partie intégrante du dossier technique à remettre au locataire. Les logements sont désormais classés de A à G : A pour les champions de la sobriété, G pour les passoires thermiques. Le Code de la construction et de l’habitation ne laisse pas de place à l’improvisation. Quant à l’ADEME, elle surveille la conformité et pilote les évolutions réglementaires.
Il revient au propriétaire de prouver qu’il a bien remis un DPE valide au locataire, avec une date certaine. Attention pour ceux qui s’appuient sur un vieux diagnostic : tous les DPE établis avant juillet 2021 ne seront plus recevables à partir de 2025. Pour chaque bail signé ou renouvelé, il faudra impérativement fournir la dernière version en vigueur. Vérifiez que le DPE apparaît dans le contrat, et qu’il respecte le format réglementaire.
Voici les points clés à retenir concernant la présence du DPE lors d’une location :
- DPE requis pour chaque mise en location, vide ou meublée
- Durée de validité : dix ans, sauf modification majeure du logement
- Classement énergétique de A (logement performant) à G (logement énergivore)
- Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de bail
Les contrôles ne cessent de se renforcer : le bailleur qui fait l’impasse s’expose à des litiges, à l’annulation du bail ou à des amendes salées. Impossible désormais de louer sans afficher la performance énergétique de son bien.
Louer sans DPE, est-ce vraiment possible ? Cas particuliers et fausses idées
La question revient régulièrement chez les propriétaires : “Peut-on encore louer sans DPE ?” Le législateur se montre clair, mais certaines exceptions existent et entretiennent la confusion. La plupart de ces cas sont marginaux, mais ils méritent d’être précisés.
La réglementation, via l’arrêté du 15 septembre 2006, dresse la liste des bâtiments qui échappent à l’obligation de DPE. Pour vous y retrouver, voici les types de biens concernés :
- Bâtiments temporaires, utilisés moins de deux ans
- Bâtiments sans système de chauffage
- Bâtiments totalement indépendants de moins de 50 m²
- Certains locaux à usage agricole, artisanal ou industriel
- Monuments historiques
- Lieux de culte
- Logements occupés moins de 4 mois par an (sous conditions pour les résidences secondaires)
En dehors de ces situations précises, toute location sans DPE reste interdite. La pratique du “DPE vierge”, c’est-à-dire un diagnostic sans données exploitables, a été supprimée avec la réforme de juillet 2021. Seuls certains bâtiments dépourvus de tout système de chauffage peuvent encore y prétendre, dans des cas très restreints.
Tenter de louer un appartement ou une maison sans fournir de DPE, c’est prendre le risque de voir le bail annulé ou contesté, et la responsabilité du propriétaire engagée. Depuis 2023, un logement présenté avec un DPE vierge ne remplit plus les critères de décence. La loi s’est durcie, et le temps où l’on pouvait passer discrètement entre les mailles du filet est bel et bien révolu.
Risques juridiques et sanctions : ce que vous encourez en cas d’absence de DPE
La législation ne laisse aucune place à l’approximation. Louer sans diagnostic de performance énergétique expose immédiatement le propriétaire à une série de sanctions. Le bail, pour être valable, doit comporter un DPE en cours de validité : sans ce document, le propriétaire s’expose à l’annulation pure et simple du contrat.
Côté locataire, les possibilités de recours sont concrètes : il peut saisir le tribunal pour demander la nullité de la location, ou encore réclamer des dommages et intérêts en cas de préjudice. Surconsommation d’énergie, défaut d’information, moins-value du bien : les arguments ne manquent pas. Les juridictions n’hésitent d’ailleurs plus à annuler des baux ou à accorder des indemnisations dès lors que le DPE fait défaut.
Les amendes infligées par l’administration peuvent grimper jusqu’à 15 000 €. À cela s’ajoute une perte potentielle de valeur du logement : un bien privé de diagnostic technique peut voir son prix chuter de 10 à 15 % à la revente ou à la relocation, selon les professionnels du secteur.
Remettre le DPE au locataire, preuve à l’appui, protège le propriétaire en cas de litige. Cette exigence concerne toutes les locations, vides comme meublées, sans exception pour la résidence principale.
2025 et après : ce que les nouvelles règles DPE vont changer pour la location
Dès janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. La Loi climat et résilience impose cette première étape d’un calendrier progressif : en 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des classes E en 2034. Les propriétaires concernés doivent s’organiser sans tarder.
Le DPE n’est plus une simple formalité : il devient le passeport d’entrée sur le marché locatif. Pour accompagner cette mutation, plusieurs dispositifs sont accessibles. Voici les principaux leviers à disposition des propriétaires pour rénover et remettre leur bien sur le marché :
- MaPrimeRénov’ : subvention pour la rénovation énergétique
- Éco-prêt à taux zéro : financement avantageux pour les travaux
- Accompagnement personnalisé via le réseau France Rénov’
L’objectif : réduire la consommation d’énergie, améliorer l’isolation, moderniser les équipements de chauffage, et sortir du statut de passoire thermique. Les logements affichant une classe D ou mieux gagnent en attractivité, tandis que ceux qui stagnent en bas de classement risquent d’être purement et simplement exclus du marché, voire de perdre de la valeur.
Aujourd’hui, des plateformes comme NousGérons.com simplifient le suivi des diagnostics et préviennent les propriétaires en cas d’échéance. Cette évolution transforme la gestion locative : la conformité énergétique devient un pilier de la gestion immobilière, et un critère de sélection incontournable pour louer sereinement.
À l’horizon 2025, la location immobilière change de visage : la performance énergétique n’est plus un simple indice, mais un sésame pour entrer, ou rester, sur le marché locatif. Qui, demain, voudra d’un logement qui n’affiche pas patte blanche ?
